Informácie

Ak si jednotlivec (fyzická osoba / FO) alebo právnická osoba (PO) praje kúpiť nehnuteľnosť v Španielsku, potom bude musieť splniť nasledovné formálne a administratívne požiadavky:

Jednotlivci (fyzické osoby) z členských štátov EÚ

• Platný pas.
• N.I.E. (identifikačné číslo cudzinca): nevyhnutné v deň, keď sú podpisované zmluvy. Odporúčame vám oň požiadať, akonáhle zaplatíte zálohu na nehnuteľnosť.
• Španielsky bankový účet: nutný pre bezhotovostné platby dane z nehnuteľnosti (IBI), vody, elektriny a ďalších účtov.
• Poskytnutie dôkazu o platbách uskutočnených v súvislosti s nákupom nehnuteľnosti: nevyhnutné v deň, keď sú podpisované verejné listiny. Tiež sa požaduje poskytnutie podrobností o bankovom účte používanom na vykonávanie všetkých bankových prevodov.
• Daňový zástupca: nevyhnutný pre podpísanie verejných listín a zaplatenie dane. 
• Prekladateľské služby a správa listín.

Právnické osoby z členských štátov EÚ

• Platné pasy zástupcov právnickej osoby.
• N.I.E. (identifikačné číslo cudzinca) zástupcov: nevyhnutné v deň, keď sú podpisované zmluvy. Odporúčame vám oň požiadať, akonáhle zaplatíte zálohu na nehnuteľnosť.
• Daňové identifikačné číslo spoločnosti alebo sprievodná dokumentácia, riadne preložená a opečiatkovaná.
• Španielsky bankový účet: nutný pre bezhotovostné platby dane z nehnuteľnosti (IBI), vody, elektriny a ďalších účtov.
• Poskytnutie dôkazu o platbách uskutočnených v súvislosti s nákupom nehnuteľnosti: nevyhnutné v deň, keď sú podpisované verejné listiny. Tiež sa požaduje poskytnutie podrobností o bankovom účte používanom na vykonávanie všetkých bankových prevodov. 
• Daňový zástupca: nevyhnutný pre podpísanie verejných listín a zaplatenie dane. 
• Prekladateľské služby a správa listín.

Dokumenty, ktoré musia podpísať kupujúci

     Pred podpísaním verejných listín sa ako súčasť nákupu nehnuteľnosti bežne podpisujú dva neverejné dokumenty: zmluva o rezervácii alebo zálohe a kúpna zmluva. Zákon považuje kúpnu zmluvu za absolútne platný spôsob uskutočnenia obchodu, keď sú obe strany právne viazané dodržiavať celý jej obsah, ak tento neporušuje zákon.

Preto strany nemôžu odmietnuť dodržiavať zmluvu len preto, že im jej dohodnuté podmienky nevyhovujú. Spoločností zaisťujú pre svojich klientov štandardné preklady zmluvných dokumentov, ale z právneho hľadiska je potrebné mať na pamäti, že tieto preklady sú len informatívne. Podľa španielskeho práva má vždy prednosť text v španielčine.

Zmluva o rezervácii alebo zálohe

Pred kúpnou zmluvou sa zvyčajne podpisuje dokument zvaný “zmluva o rezervácii alebo zálohe” a ako potvrdenie rezervácie je odovzdávaná peňažná čiastka. Zálohy sú väčšinou (najmä u nových nehnuteľností) vo forme “stiahnuteľné zálohy”, lebo kupujúcemu umožňujú odstúpiť od kúpy, ale s tým, že ak tak kupujúci urobí, prepadne odovzdaná peňažná čiastka. Podobne platí, že ak od obchodu odstúpi predávajúci, musí vrátiť dvojnásobok rezervačnej zálohy.

Je obvyklé, že súčasne s podpísaním zmluvy o zálohe sa podpíše odhad ceny zariadení, bieleho tovaru a ďalšieho príslušenstva vybraného pre nehnuteľnosť. Odporúčame, aby kupujúci v Španielsku a pred návratom do svojej domovskej krajiny tiež požiadal o číslo NIE (identifikačné číslo cudzinca) a dal si overiť svoje pasy. Pokiaľ je požadované tiež vojenské povolenie, musí kupujúci tiež poskytnúť preklad overených pasov a výpisov z registra trestov všetkých držiteľov.

Kúpna zmluva

Podpísaní kúpnej zmluvy predstavuje formálny súhlas oboch strán; kupujúci dojednáva, že prevedie čiastky v dohodnutej dobe a dohodnutým spôsobom, a predávajúci dojednáva, že nehnuteľnosť postaví (v prípade nehnuteľností vo výstavbe) a odovzdá podľa dohodnutých podmienok a v dohodnutom časovom harmonograme. Zmluva môže byť podpísaná obojstranne v Španielsku, alebo, ako je to obvyklé v prípade zahraničných kupujúcich, môže byť zaslaná doporučenou poštou do krajiny kupujúceho, aby ju tam kupujúci podpísal a vrátil na podpis predávajúcemu.

V prípade nehnuteľností “na kľúč” je nutné, aby kupujúci podpísal zmluvu pred návratom do svojej krajiny, najmä ak žije mimo Európskej únie. Dokumenty podpisované jak kupujúcim, tak predávajúcim štandardne zahŕňajú: 2 výtlačky kúpnej zmluvy, súbory plánov a zoznamy príslušenstva.

Platobné metódy a termíny odovzdania dohodnuté v kúpnej zmluve medzi kupujúcim a predávajúcim

V prípade staršej nehnuteľnosti je termín odovzdania dojednaný dohodou medzi predávajúcim a kupujúcim. V prípade novej nehnuteľnosti sú potrebné najmenej dva týždne na zariadenie a upratanie nehnuteľnosti a na zriadenie prípojok pre elektrinu a vodu.

Je potrebné vziať na vedomie, že kľúče nebudú kupujúcemu odovzdané alebo verejné listiny nebudú podpísané, kým nebudú zaplatené všetky čiastky za nehnuteľnosť, stavebné práce a príslušenstvo.

Verejná listina o predaji

Hoci neverejná zmluva – kúpna zmluva – je plne platná, je potrebná verejná listina, aby bolo možné zaregistrovať nehnuteľnosť v katastri nehnuteľností a prípadne požiadať v banke o hypotéku. Verejná listina nahrádza neverejnú zmluvu v niekoľkých ohľadoch:

• Nevyvrátiteľnosť: legalizuje predaj, lebo je svedecky potvrdený treťou stranou – notárom. 
• Právne zabezpečenie: práca notára znamená právne zaistenie, vzhľadom k rôznym overovaním: požaduje informácie z katastra nehnuteľností (prosté oznámenie) o tom, kto je vlastník, či je na nehnuteľnosť uvalené embargo alebo či je zaťažená inými bremenami; akonáhle je verejná listina podpísaná, je automaticky zaslaná faxom na kataster nehnuteľností; kontroluje, či sú riadne zaplatené spoločné náklady na nehnuteľnosť; a požaduje informácie od katastrálneho úradu na základe najnovšieho formuláre pre daň z nehnuteľnosti (IBI). 
• Odborné poradenstvo: notári sú verejnými právnymi profesionálmi a ich funkcia je spojená s poskytovaním odborného právneho poradenstva. Ďalej sú nestranní a musia poskytovať pomoc tým, ktorí ju najviac potrebujú. 

Notár požiada kupujúceho o nasledujúce dokumenty a obráti sa na neho s nasledujúcimi požiadavkami: originálne platný pas, NIE (identifikačné číslo cudzinca), vojenské povolenie (ak je potrebné), doklad o všetkých uskutočnených platbách, prekladateľ (ak kupujúci nerozumie španielsky) a menovaný daňový zástupca.

Zmena v katastri sa uskutoční v priebehu 4-6 mesiacov. Dokladom o vlastníctve je Ecritura de Compraventa. Notár zabezpečuje  úhradu poplatkov za vklad, daní spojených s prevodom, rieši aj zmenu energií (plyn, voda, elektrika ..) na nového majiteľa. Celkové náklady kupujúceho sú ca 11.5 až 12 % zo sumy nehnuteľnosti (10 % daň z nehnuteľnosti, ca 2 % notárske poplatky)