Informácie

Pri kúpe nehnuteľnosti v Španielsku si vždy uschovajte digitálne a papierové kópie všetkých faktúr týkajúcich sa vášho nákupu. Rovnako to platí aj pri prácach na pozemku, ako náhle ho vlastníte, uchovajte si kópie všetkých licencií a faktúr. Môžete to potom využiť pri kompenzácii týchto nákladov oproti kapitálovým ziskom v čase predaja, čo vám potom umožní znížiť si španielsku daň z kapitálového zisku z predaja nehnuteľnosti.

Náklady na kúpu nehnuteľnosti v Španielsku

Pri kúpe nehnuteľnosti v Španielsku existuje množstvo nákladov a daní nad rámec ceny nehnuteľnosti, ktoré budete musieť zaplatiť. V závislosti na tom, či si kupujete novú nehnuteľnosť od developera alebo kupujete nehnuteľnosť od súkromnej osoby, budete musieť zaplatiť DPH (v Španielsku označovaná ako IVA) a kolkové poplatky (v Španielsku označované ako AJD), alebo daň z prevodu. Jednotlivé prípady sú popísané nižšie spolu s ďalšími nákladmi a poplatkami, ktoré sú spoločné pre obidva prípady.

– Novostavby od developera (alebo banky)

DPH a kolkové poplatky (IVA & Actos Jurídicos Documentados – AJD)

Tieto dane sa uplatňujú na nehnuteľnosť predávanú prvýkrát (nikdy predtým obývanú), alebo komerčné nehnuteľnosti a pozemky. Jedná sa o vnútroštátnu daň, takže DPH je rovnaká všade tam, kde sa nehnuteľnosť nachádza (s výnimkou Kanárskych ostrovov, ktoré majú svoju vlastnú verziu DPH).

V súčasnej dobe je DPH (v Španielsku označovaná ako IVA) 10% z kúpnej ceny pri rezidenčných nehnuteľnostiach (dom, apartmán, atď) a 21% u komerčných nehnuteľností a pozemkov.

DPH u novo postavených domov vzrástla zo 4% na 10% od 01.01.2012 .

Kolková daň (známy ako AJD) je 1% z kúpnej ceny, ale môže byť v niektorých oblastiach aj vyššia, takže je potrebné si skontrolovať najnovšie sadzby. DPH a kolkové poplatky sú hradené kupujúcim a v prípadne, že sa vyberá záloha pred dokončením predaja, bude tento vklad (depozit) podliehať DPH v okamihu úhrady tejto zálohy. Pri tomto scenári sa neplatí daň z prevodu.

– Predaj od súkromnej osoby

Daň z prevodu (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales – ITP)

Táto daň sa platí v prípade, že nehnuteľnosť sa považuje za sekundárnu (to jest nejedná sa o novopostavenú a prvýkrát obývanú nehnuteľnosť) a je hradená zo strany kupujúceho. Ak je vyplatená nejaká záloha/depozit pred dokončením predaja, nie je predmetom dane z prevodu (ITP). Avšak musí byť zaplatená v plnej výške pri dokončení. V tomto prípade sa už DPH a kolkové poplatky neplatia, pretože sú už zahrnuté v tejto dani.

Sadzba dane z prevodu je postúpená do autonómnych oblastí, ktoré môžu uplatňovať všeobecnú sadzbu, alebo ich vlastnú.

Všeobecné (národné) pravidlo dane z prevodu (ITP) je 7%, ale mnoho z autonómnych oblastí uplatňujú vyššiu miestnu sadzbu. Sadzba bude závisieť na autonómnej oblasti, kde si nehnuteľnosť zakúpite.

Daň z príjmov pri nákupe od nerezidentov

Ak predávajúci nie je španielsky občan, musí kupujúci zadržať 3% z kúpnej ceny a uhradiť ich daňovému orgánu (vyhláška 211). Ak to nebude dodržané, bude táto nehnuteľnosť zadržaná daňovým orgánom ako majetok zaisťujúci daň z výnosu finančného majetku, za ktorú zodpovedá predávajúci. Tento stav je veľmi nepravdepodobný pri nákupe od developera.

Všeobecné náklady

Komu musí kupujúci zaplatiť?

• predávajúcemu: cenu nehnuteľnosti a DPH (v prípade novej nehnuteľnosti) na príslušný bankový účet. Všeobecná sadzba DPH je v Španielsku 21%, ale pre predaj novopostavených nehnuteľností, ktoré sú po prvýkrát prevádzané, je táto daňová sadzba znížená na 10% z predajnej ceny. Táto suma bude uvedená pri podpise dokumentu o zálohe a / alebo zmluvy. Klient môže kúpiť jednu nehnuteľnosť a maximálne 2 parkovacie plochy pri sadzbe 10%, ak kúpi tretie, činí daňová sadzba 21%. Ak klient kúpi iba parkovacie plochy alebo obchodné prevádzky, je výška DPH tiež stanovená na 21%. Majte prosím na zreteli aj účty za pripojenie vody a elektriny v prípade nových nehnuteľností. V závislosti na tom, kde sa nehnuteľnosť nachádza, je platba vykonaná zástupcovi predávajúceho pri odovzdaní kľúčov alebo je účtovaná priamo z bankového účtu kupujúceho. 
• notárovi: líši sa podľa hodnoty nehnuteľnosti a vopred stanovených poplatkov; toto platí ako pre kúpnu zmluvu, tak hypotéku, ak je relevantná. Kupujúci musí plne zaplatiť notárske poplatky. Tie sú výslovne uvedené v kúpnej zmluve. 
• realitnému zástupcovi: cenu ich služieb, ak boli zástupcovia najatí. 
• daňovému úradu: španielská kolková daň (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados) podľa miestneho krajského úradu, ktorého hodnota sa pohybuje v rozmedzí od 1 do 1,5% kúpnej ceny a je uvedená na listinách. Pokiaľ je požadovaná hypotéka, bude treba zaplatiť 1 až 1,5% z celkovej výšky hypotéky. 
• katastru nehnuteľností: poplatky za registráciu práv na nehnuteľnosť a hypotéky, keď je to relevantné. Výška registračných poplatkov sa stanovuje nariadením a líšia sa v závislosti na hodnote nehnuteľnosti. 
• právne poplatky: (spravidla) je bežnou praxou, že právne firmy v Španielsku zaoberajúce sa nehnuteľnosťami si účtujú 1 až 1,5% z ceny zaplatenej za nehnuteľnosť. Avšak neexistuje žiadne pevné pravidlo, v tomto ohľade môžu byť rozdiely a závisí to od konkrétnej politike každej právne firmy. Objednanie služieb právne firmy v Španielsku nie je nevyhnutné. Odporúčame však prerokovať každú jednotlivú transakciu a jej podmienky s realitným zástupcom.

Právne firmy v Španielsku obvykle zabezpečujú kompletný právny servis, kým nie sú predajné listiny skutočne zaregistrované v katastri nehnuteľností. Obvyklá doba spracovania je približne 1 až 2 mesiace.

Stručný prehľad na príklade:

Precio inmuble:                                                    200.000 Eur

Cena nehnuteľnosti:

Asistencia juridica en compra venta:                     1.400 Eur   (0,7%)

Právna pomoc pri kúpe a predaji

Impuestos transmision inmueble (ITP – 6,5 %)      13.000 Eur   (6,5%)

Dane z prevodu nehnuteľnosti

Notario:                                                               1.200 Eur   (0,6%)

Notár

Registro:                                                              800 Eur   (0,4%)

Záznam

Gestión y tramitacioń escritura (pago

impuestos, presentación al Registro, etc.)             950 Eur   (0,475%)

Správa a spracovanie písomností (platba

dane, podanie do registra, atď.)

Representante fiscale en compraventa:                 400 Eur   (0,2%)

Daňový zástupca pri predaji

Cambio titularidad agua, luz, etc.:                         150 Eur   (0,075%)

Prepis vody, elektriny, …

Výška poplatkov pri kúpe nehnuteľnosti vrátane daní, notárskych poplatkov, poplatkov za registráciu pozemkov atď., na nadobudnutie môžu predstavovať približne 10 – 14 % z kúpnej ceny.

Každoročné výdavky

     Akonáhle ste si kúpili svoju nehnuteľnosť, musíte vziať na zreteľ nasledujúce každoročné výdavky:

Daň z nehnuteľnosti (IBI): jedná sa o miestnu daň účtovanú miestnym úradom v obci, kde sa vaša nehnuteľnosť nachádza. Vypočíta sa na základe hodnoty, ktorú miestny úrad nehnuteľnosť ocení (odhadovaná cena), pričom každý miestny úrad používa svoj vlastný koeficient.

Termín pre zaplatenie sa tiež líši mesto od mesta, ale výzva na zaplatenie sa zvyčajne zasiela na adresu nehnuteľnosti. Odporúča sa zriadiť si na svojom bankovom účte trvalý príkaz pre platbu tejto dane, čím sa zabezpečí jej včasné zaplatenie, takže sa vyhnete prípadným úrokom z omeškania. Túto daň platí majiteľ nehnuteľnosti vždy 1. januára.

Daň z príjmu v prípade osôb z iných krajín: túto daň musia platiť osoby z iných krajín, ktoré vlastnia mestskú nehnuteľnosť v Španielsku. Priznaný zdaniteľný základ sa vypočíta na základe percentuálnej sadzby z odhadovanej ceny nehnuteľnosti (uvádza sa vo formulári pre daň z nehnuteľnosti). Toto percento je:

• všeobecne stanovené vo výške 2% 
• v prípade nehnuteľností, ktorých odhadovaná cena bola upravená po 1. januári 1994, činí 1,1%. 

Výsledná suma pokrýva celý kalendárny rok. Teda ak ste nehnuteľnosť nevlastnili celý rok, musí byť suma vypočítaná úmerne podľa počtu dní, kedy ste bol / a majiteľom.

Z výslednej sumy je splatná daňová sadzba vo výške 24,75%. Dátumom uskutočnenia daňového plnenia v súvislosti s touto daňou je 31. december každého roka a priznania k tejto dani (pomocou formulára 210) musia byť podané kedykoľvek počas nasledujúceho roka. Priznanie musí byť podané daňovému a colnému úradu podľa miesta, kde sa nehnuteľnosť nachádza.

Bežné ročné výdavky s užívaním domu , ktorý má napr. hodnotu 250 000 Euro /dane , poistenie, komunálny odpad , záhradník a čistenie bazéna  sú  ca 2300 Euro/ za rok. Majiteľ si určí, ktoré služby bude  využívať.

V tabuľke sú orientačné percentá, keďže zdaňovanie v Španielsku je komplexné a veľmi závisí od autonómnych oblastí a od autorít. Najlepšie si nechať poradiť dobrým, lokálnym daňovým poradcom.

Spoločné poplatky: ak je nehnuteľnosť súčasťou projektu so spoločenstvom vlastníkov, musí byť periodicky platený príslušný poplatok (mesačne, štvrťročne, polročne, ročne, atď.). Najpohodlnejším spôsobom je zriadiť si trvalý príkaz na španielskom bankovom účte.

Účty za vodu a elektrinu: potrebujete bankový účet pre zriadenie trvalých príkazov na platby účtov za energie: ak účty platiť nebudete, rozvodné spoločnosti nehnuteľnosť rýchlo odstrihnú od dodávok.

Odovzdanie kľúčov

Kľúče odovzdá kupujúcemu zástupca predávajúcej strany. V prípade novej nehnuteľnosti obdrží kupujúci tiež výtlačok používateľskej príručky pre nehnuteľnosť, ako vyžaduje zákon.