Informácie
Prehľad poplatkov pri kúpe nehnuteľnosti
Precio inmuble: 200.000 Eur
Cena nehnuteľnosti:
Asistencia juridica en compra venta: 1.400 Eur (0,7%)
Právna pomoc pri kúpe a predaji
Impuestos transmision inmueble (ITP – 6,5 %) 13.000 Eur (6,5%)
Dane z prevodu nehnuteľnosti
Notario: 1.200 Eur (0,6%)
Notár
Registro: 800 Eur (0,4%)
Záznam
Gestión y tramitacioń escritura (pago
impuestos, presentación al Registro, etc.) 950 Eur (0,475%)
Správa a spracovanie písomností (platba
dane, podanie do registra, atď.)
Representante fiscale en compraventa: 400 Eur (0,2%)
Daňový zástupca pri predaji
Cambio titularidad agua, luz, etc.: 150 Eur (0,075%)
Prepis vody, elektriny, …
KONTROLNÉ BODY pred kúpou nehnuteľnosti v Španielsku
Nota simple informativa
Tento dokument zabezpečuje pre potreby kúpy zvyčajne váš právny zástupca. Je to ekvivalent výpisu z katastra nehnuteľností, kde sú uvedené všetky podstatné údaje a informácie o nehnuteľnosti – veľkosť nehnuteľnosti a pozemku, informácie o platení daní za nehnuteľnosť, či rôzne ťarchy. Pred podpisom rezervačnej zmluvy a zložením depozitu právny zástupca preverí tento dokument a informuje vás o stave.
- Ak chcete skontrolovať, či predajca vlastní nehnuteľnosť legálne:Musíte dostať kópiu listov vlastníctva predajcu alebo „escritura“. Taktiež je nevyhnutné získať náležité informácie z katastra nehnuteľností, aby bolo možné skontrolovať právny stav vlastníctva, ako sú prípadné obmedzenia, poplatky atď., a tiež, či existujú nejaké úvery/hypotéky ovplyvňujúce nehnuteľnosť. .
- Skontrolujte, či je nehnuteľnosť riadne zaregistrovaná a či platí obecnú daňalebo “Daň z nehnuteľností (IBI)“. Nezaplatená obecná daň z predchádzajúcich rokov môže byť prevedená na nového vlastníka.
- Získajte „certificación katastrofálny“ (správa katastra) zabezpečiť, aké sú presné hranice a či je nehnuteľnosť riadne zapísaná v katastri nehnuteľností. Tieto informácie tiež pomôžu potvrdiť oficiálnu veľkosť a povrch pozemku a jeho presné umiestnenie.
- Požiadajte o stretnutie sa s odborom výstavby z mestského úraduaby ste boli informovaní o bodoch, ako napríklad o tom, či bolo udelené stavebné povolenie na existujúce stavby na pozemku a či sa v blízkosti neplánuje žiadna ďalšia výstavba, ktorá by mohla ovplyvniť vašu novú nehnuteľnosť.
- Skontrolujte, či sa na nehnuteľnosť nevzťahujú žiadne iné pokuty alebo obmedzeniakvôli jeho výstavbe, či dokonca príkazom na demoláciu
Poplatky pri kúpe nehnuteľnosti
Pri kúpe nehnuteľnosti v Španielsku si vždy uschovajte digitálne a papierové kópie všetkých faktúr týkajúcich sa vášho nákupu. Rovnako to platí aj pri prácach na pozemku, ako náhle ho vlastníte, uchovajte si kópie všetkých licencií a faktúr. Môžete to potom využiť pri kompenzácii týchto nákladov oproti kapitálovým ziskom v čase predaja, čo vám potom umožní znížiť si španielsku daň z kapitálového zisku z predaja nehnuteľnosti.
Náklady na kúpu nehnuteľnosti v Španielsku
Pri kúpe nehnuteľnosti v Španielsku existuje množstvo nákladov a daní nad rámec ceny nehnuteľnosti, ktoré budete musieť zaplatiť. V závislosti na tom, či si kupujete novú nehnuteľnosť od developera alebo kupujete nehnuteľnosť od súkromnej osoby, budete musieť zaplatiť DPH (v Španielsku označovaná ako IVA) a kolkové poplatky (v Španielsku označované ako AJD), alebo daň z prevodu. Jednotlivé prípady sú popísané nižšie spolu s ďalšími nákladmi a poplatkami, ktoré sú spoločné pre obidva prípady.
– Novostavby od developera (alebo banky)
DPH a kolkové poplatky (IVA & Actos Jurídicos Documentados – AJD)
Tieto dane sa uplatňujú na nehnuteľnosť predávanú prvýkrát (nikdy predtým obývanú), alebo komerčné nehnuteľnosti a pozemky. Jedná sa o vnútroštátnu daň, takže DPH je rovnaká všade tam, kde sa nehnuteľnosť nachádza (s výnimkou Kanárskych ostrovov, ktoré majú svoju vlastnú verziu DPH).
V súčasnej dobe je DPH (v Španielsku označovaná ako IVA) 10% z kúpnej ceny pri rezidenčných nehnuteľnostiach (dom, apartmán, atď) a 21% u komerčných nehnuteľností a pozemkov.
DPH u novo postavených domov vzrástla zo 4% na 10% od 01.01.2012 .
Kolková daň (známy ako AJD) je 1% z kúpnej ceny, ale môže byť v niektorých oblastiach aj vyššia, takže je potrebné si skontrolovať najnovšie sadzby. DPH a kolkové poplatky sú hradené kupujúcim a v prípadne, že sa vyberá záloha pred dokončením predaja, bude tento vklad (depozit) podliehať DPH v okamihu úhrady tejto zálohy. Pri tomto scenári sa neplatí daň z prevodu.
– Predaj od súkromnej osoby
Daň z prevodu (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales – ITP)
Táto daň sa platí v prípade, že nehnuteľnosť sa považuje za sekundárnu (to jest nejedná sa o novopostavenú a prvýkrát obývanú nehnuteľnosť) a je hradená zo strany kupujúceho. Ak je vyplatená nejaká záloha/depozit pred dokončením predaja, nie je predmetom dane z prevodu (ITP). Avšak musí byť zaplatená v plnej výške pri dokončení. V tomto prípade sa už DPH a kolkové poplatky neplatia, pretože sú už zahrnuté v tejto dani.
Sadzba dane z prevodu je postúpená do autonómnych oblastí, ktoré môžu uplatňovať všeobecnú sadzbu, alebo ich vlastnú.
Všeobecné (národné) pravidlo dane z prevodu (ITP) je 7%, ale mnoho z autonómnych oblastí uplatňujú vyššiu miestnu sadzbu. Sadzba bude závisieť na autonómnej oblasti, kde si nehnuteľnosť zakúpite.
Daň z príjmov pri nákupe od nerezidentov
Ak predávajúci nie je španielsky občan, musí kupujúci zadržať 3% z kúpnej ceny a uhradiť ich daňovému orgánu (vyhláška 211). Ak to nebude dodržané, bude táto nehnuteľnosť zadržaná daňovým orgánom ako majetok zaisťujúci daň z výnosu finančného majetku, za ktorú zodpovedá predávajúci. Tento stav je veľmi nepravdepodobný pri nákupe od developera.
Poplatky, ktoré platí kupujúci:
- Notárske poplatky: Za formalizáciu listov vlastníctva
- Poplatky za kataster: Za zápis do listu vlastníctva
- Daň z prevodu: (ITP) v súčasnosti 6 – 10 %
- Ostatné: Poplatky za advokáta, Výdavky na hypotéku, zmluvy o dodávkach vody, elektriny a plynu atď.
Výška poplatkov pri kúpe nehnuteľnosti vrátane daní, notárskych poplatkov, poplatkov za registráciu pozemkov atď., na nadobudnutie môžu predstavovať približne 10 – 14 % z kúpnej ceny.