Komplétny sprievodca procesom kúpy nehnuteľnosti na Kanárskych ostrovoch
Rozhodli ste sa pre kúpu nehnuteľnosti na Gran Canaria? Výborná voľba! Tento krásny ostrov ponúka nielen úžasné životné podmienky, ale aj zaujímavé investičné príležitosti. Proces kúpy nehnuteľnosti v Španielsku má svoje špecifiká – prejdime si ho krok za krokom. 📋
FÁZA 1: Príprava a plánovanie (2-4 týždne pred)
1.1 Stanovenie rozpočtu
- Kúpna cena nehnuteľnosti: 100%
- Dodatočné náklady: 10-15% z kúpnej ceny
- Rezerva na renovácie/zariadenie: 5-20% podľa stavu
Rozpočet dodatočných nákladov:
|
TYP NÁKLADU |
VÝŠKA |
POZNÁMKA |
|
Daň z prevodu (ITP) |
6-10% |
Závisí od autonómnej komunity |
|
Notárske poplatky |
0.3-0.5% |
Fixná sadzba |
|
Poplatky za registráciu |
0.1-0.3% |
Katastrálny úrad |
|
Právne služby |
0.5-1.5% |
Odporúčané pre cudzincov |
|
Hypotéka (ak relevantné) |
1-2% |
Ohodnotenie + poplatky |
1.2 Získanie NIE čísla (Número de Identificación de Extranjero)
- Kde: Policajná stanica alebo španielsky konzulát
- Dokumenty: Pas, formulár EX-15, dôvod žiadosti
- Doba vybavenia: 1-3 týždne
- Platnosť: 3 mesiace (možné predĺženie)
1.3 Výber realitného makléra
- Overenie licencie a referencií
- Skúsenosti s medzinárodnými klientmi
- Znalosti miestneho trhu
- Transparentné podmienky spolupráce
FÁZA 2: Hľadanie a prehliadka nehnuteľností (2-8 týždnov)
2.1 Definovanie kritérií
- Typ nehnuteľnosti: Apartmán/vila/pozemok
- Lokalita: Blízkosť mora/mesta/letiska
- Rozloha: Počet izieb, terasa, záhrada
- Stav: Nová výstavba/použitá/na renováciu
- Účel: Vlastné bývanie/investícia/dovolenka
2.2 Online vyhľadávanie
- Špecializované portály (Idealista, Fotocasa)
- Realitné kancelárie
- Sociálne siete a fóra expats
- Miestne noviny
2.3 Osobné prehliadky
- Naplánovanie viacerých prehliadok za jeden pobyt
- Kontrola všetkých systémov (voda, elektrina, klíma)
- Overenie právneho stavu nehnuteľnosti
- Fotografovanie a poznámky
FÁZA 3: Due diligence a právne overenie (2-4 týždne)
3.1 Kontrola právneho stavu
- Registro de la Propiedad: Overenie vlastníckych práv
- Cédula de Habitabilidad: Povolenie na obývanie
- IBI (mestské dane): Aktuálne platby
- Komunálne poplatky: Stav platieb
- Urbanisticke povolenia: Legálnosť stavby
3.2 Technická kontrola
- Stavebno-technický stav
- Inštalácie (elektro, voda, plyn)
- Izolačné a hydroizolačné systémy
- Stav strechy a exteriéru
3.3 Ekonomická analýza
- Porovnanie cien v lokalite
- Odhad tržnej hodnoty
- Analýza investičného potenciálu
- Výpočet návratnosti
FÁZA 4: Vyjednávanie a rezervácia (1-2 týždne)
4.1 Cenové vyjednávanie
- Priemerné zníženie: 5-15% z pýtanej ceny
- Faktory: Stav trhu, doba predaja, stav nehnuteľnosti
- Zahrnutie zariadenia/opráv do ceny
4.2 Rezervačná zmluva (Contrato de Arras)
- Rezervačný poplatok: 5-10% kúpnej ceny
- Platnosť: 1-3 mesiace
- Podmienky zrušenia: Jasne definované
- Právny status: Záväzný pre obe strany
FÁZA 5: Financovanie (3-6 týždnov)
5.1 Hypotéka v španielskych bankách
|
BANKA |
MAX. LTV PRE CUDZINCOV |
ÚROKOVÁ SADZBA |
DOBA SPLATNOSTI |
|
Santander |
70% |
2.8-4.2% |
Do 25 rokov |
|
BBVA |
80% |
2.9-4.5% |
Do 30 rokov |
|
CaixaBank |
75% |
3.0-4.3% |
Do 25 rokov |
|
Sabadell |
70% |
2.7-4.0% |
Do 25 rokov |
Potrebné dokumenty pre hypotéku:
- Posledné 3 výplatné pásky/daňové priznania
- Výpis z účtu za 6 mesiacov
- Potvrdenie o zamestnaní
- Ohodnotenie nehnuteľnosti
- NIE číslo
FÁZA 6: Finalizácia kúpy (2-4 týždne)
6.1 Príprava na podpis
- Finálna kontrola nehnuteľnosti
- Prevodné doklady
- Zabezpečenie finančných prostriedkov
- Poistenie nehnuteľnosti
6.2 Notársky akt (Escritura Pública)
- Účastníci: Kupujúci, predávajúci, notár
- Dokumenty: NIE, pas, finančné potvrdenia
- Platby: Zostatok kúpnej ceny + dane a poplatky
- Výstup: Notársky akt o prevode vlastníctva
6.3 Registrácia vlastníctva
- Podanie na Registro de la Propiedad
- Platba registračných poplatkov
- Získanie vlastníckeho listu
- Aktualizácia katastra
FÁZA 7: Po kúpe (prvé mesiace)
7.1 Administratívne úkony
- Prepis energetických zmlúv
- Zmena vlastníka v IBI registri
- Poistenie nehnuteľnosti
- Komunálne služby
7.2 Daňové povinnosti
- Miestne dane (IBI)
- Daň z príjmu z prenájmu (ak relevantné)
- Deklarácia majetku v krajine pôvodu
Časový harmonogram celého procesu
|
FÁZA |
DOBA TRVANIA |
KĽÚČOVÉ MÍĽNIKY |
|
Príprava |
2-4 týždne |
NIE číslo, rozpočet, makléra |
|
Hľadanie |
2-8 týždnov |
Prehliadky, výber |
|
Due diligence |
2-4 týždne |
Právne/technické overenie |
|
Rezervácia |
1-2 týždne |
Vyjednávanie, arras |
|
Financovanie |
3-6 týždnov |
Hypotéka (ak potrebná) |
|
Finalizácia |
2-4 týždne |
Notársky akt, registrácia |
Celková doba: 12-28 týždnov (3-7 mesiacov)
Kúpa nehnuteľnosti na Gran Canaria je procesť vyžadujúci trpezlivosť a dôkladnú prípravu. S správnym poradcom a dodržaním všetkých krokov však získate vysnívanú nehnuteľnosť na jednom z najkrajších miest sveta! 🏠✨